Прокурору Сахалинской области Рябову Н.А. Прокурору г. Углегорска Сахалинской области Видоменко Ю. Н. Депутату Сахалинской областной Думы Подойниковой Г.В.
В связи с незаконными сборами на капитальный ремонт многоквартирных домов, мы, жители Углегорского района Сахалинской области возмущены новым требованием оплачивать капитальный ремонт по тарифу 9-70 за 1 кв.м.
В ноябре 2014г. региональный оператор направил собственникам квартир в домах проекты договоров о формировании фонда капремонта и об организации ремонта общего имущества в МКД.
Причем региональный оператор, присылая всего лишь проект, ссылается на ст. 181 ЖК РФ, согласно которой «данный договор является обязательным для заключения». Так, извините, это лишь проект.
Удивляет молниеносность работы: принят Закон Сахалинской области от 15 июля 2013 года №76-ЗО "О регулировании отдельных вопросов обеспечения проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Сахалинской области". Установлен на этот год размер ежемесячного взноса на капремонт (9,7 руб.) за 1 кв. м; создан региональный оператор – некоммерческая организация (а собирает деньги!), утверждена региональная программа по реновации домов на 2014-2043 годы, в которую включено 4414 многоквартирных домов, находящихся на территории Сахалинской области.
Есть еще и краткосрочный план ее реализации в этом году, создан сайт регионального оператора, рассылаются письма, уже собираются деньги, хотя большинство горожан, получив уже вторую квитанцию, всё вертит ее в руках и думает: платить или нет? А сахалинцы думают по-другому.
Мы, собственники многоквартирных домов Углегорского района Сахалинской области просим разобраться в сложившейся ситуации.
С ноября 2014 года на наших домах появились уведомления, что мы с 1 ноября 2014 года обязаны платить за капитальный ремонт некоммерческому региональному фонду, созданному в городе Южно-Сахалинске, график капремонта расписан до 2043 года, но оплату взимать начнут сейчас, т. е. собственники многоквартирных домов будут платить 30 лет!..
В соответствии со статьей 16 закона «О приватизации» за бывшим собственником сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Проще говоря, если на момент приватизации квартир в вашем доме городская администрация не провела необходимый капитальный ремонт и не передала собственникам дом в надлежащем виде, то «должок» в виде ремонта остается за муниципалитетом…
Право собственности раскрывается в п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ. Оно включает три правомочия собственника:
– владение, пользование и распоряжение…
Собственник законно, по своему усмотрению, может решить, что делать с принадлежащим ему имуществом, по своему желанию и в своих интересах (продать, подарить, заложить, сдать в аренду и другое). Эта индивидуальная свобода ограничена лишь рамками частной собственности. В отношении имущества можно совершать любые действия, но «не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые интересы других лиц» (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Согласно ст. 39 ЖК РФ, обязанностью собственников помещений в многоквартирном доме является несение бремени расходов на содержание общего имущества. – Это наши деньги! Мы их платим на содержание и ремонт.
В 2014 году вступил в силу изменения в ЖК РФ (271-й ФЗ) о проведении капремонта в домах. Собственники в течение 30 лет будут обязаны ежемесячно отчислять определенную сумму, в Сахалинской области она составляет от 450 руб и выше. Но мы добросовестно и так исполняли свой долг. И снова – обязаны! В то же время, нигде нет гарантий, что и государство тоже отчисляет определённую сумму ежемесячно региональному оператору.
Пункт 2 ст. 44, п. 1 ст. 46 ЖК РФ: К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме (большинством не менее двух третей голосов).
Согласно статьям 44 и 158 ЖК РФ, финансирование капремонта должно начинаться только после принятия на общем Собрании собственников решения о перечне работ и сроках их проведения. Плата за капремонт жестко привязана к «объемам работ, стоимости материалов» и т. д. (ст. 158 ЖК РФ) Если сами собственники не запланировали конкретные работы по капремонту в своем доме, то и плата за капремонт взиматься НЕ должна. Более того, нет сметы на каждый дом, нет разграничения, сколько необходимо заплатить собственникам за капитальный ремонт дома и сколько будет оплачивать государство. Кроме этого, многие дома уже отремонтированы, и собственники заплатили за капитальный ремонт, однако они снова должны (обязаны!) платить за капитальный ремонт.
Платить за капитальный ремонт или не платить – должны решать сами собственники на общем Собрании, исходя из потребностей дома, которые должны оценить специалисты. Если они примут такое решение о видах, стоимости, сроках проведения работ по капремонту и о порядке их оплаты (а это их право, но не обязанность), то – пожалуйста. Более того, многоквартирный дом – сложное технологическое сооружение, которое должно обслуживаться Управляющий компанией, но не только собирать деньги с жильцов и извлекать прибыль! Совет дома не может повлиять на жильцов дома, Управляющая компания с мизерным уставным капиталом (или индивидуальный предприниматель) не исполняет своих прямых обязанностей в связи с безответственностью, так как ни за что не отвечает, а Общественный Совет дома в силу своих ограниченных возможностей не может повлиять на управляющую компанию. Вот и получается замкнутый круг.
Некоммерческая организация может выставлять собственникам лишь тот размер платы за содержание и ремонт жилья (включая капитальный ремонт), который установили сами собственники – ч. 7 ст. 156 ЖК РФ. Иное – незаконно.
Но начнем с того, что и для выполнения ЖК РФ (ФЗ № 271) есть обязанности и у тех, кто так рьяно кинулся выполнять федеральный закон!
Обязанности Исполнителей ЖК РФ (271 ФЗ):
Итак, вернемся к приватизации: ст. 16 закона «О приватизации» – «долг» в виде ремонта остается за муниципалитетом.
Специалисты выезжают на дом, проводят комплексное строительно-техническое обследование дома, а именно: инженерных систем, конструктивных элементов дома и много другого, делают вывод о техническом состоянии обследуемого дома. Затем специалист готовит заключение, в котором подробно описывает выявленные недостатки, подкрепляя свои выводы фотографиями, результатами произведенных замеров, актом осмотра. В соответствии с этим жильцы смогут сделать выбор, что для их дома важнее: ремонт фасада или инженерных систем…
Так, на основании экспертизы нужно составлять план и смету капитального ремонта. Тем более что заключение экспертизы входит в обязательный пакет документов при оформлении заявки на участие в программах.
В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Жилищного кодекса РФ региональная программа формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, и включает в себя:
- перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;
- перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах; (где этот перечень работ, где калькуляция?)
- плановый год проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах;
- иные сведения, подлежащие включению в региональную программу капитального ремонта в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
Согласно пункту 4 статьи 181 ЖК РФ, в случае, если до наступления установленного региональной программой капитального ремонта срока были выполнены отдельные работы по капитальному ремонту общего имущества в данном доме, предусмотренные региональной программой капитального ремонта, оплата этих работ была осуществлена без использования бюджетных средств и средств регионального оператора и при этом в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в МКД, повторное выполнение этих работ в срок, установленный региональной программой капитального ремонта, не требуется, средства в размере, равном стоимости этих работ, но не выше, чем размер предельной стоимости этих работ, засчитываются в порядке, установленном законом субъекта РФ, в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в МКД, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора. Должна быть создана комиссия, которая определит суммы выполненных работ собственниками МКД и внесет их на счет по уплате взносов на капремонт.
В целях обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, содержание региональной программы капитального ремонта должно включать в себя:
- информацию об износе общего имущества многоквартирного дома, определяемом по результатам мониторинга технического состояния многоквартирного дома на момент включения такого дома в региональную программу капитального ремонта;
- дату ввода многоквартирного дома в эксплуатацию;
- перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах;
- плановый год проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, в том числе сроки выполнения каждого вида услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
- дату проведения и вид последнего капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Очередность проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в региональной программе капитального ремонта определяется исходя из следующих критериев: износ общего имущества многоквартирного дома, определяемый по результатам мониторинга технического состояния многоквартирного дома; год ввода в эксплуатацию многоквартирного дома; дата и вид проведения последнего капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома; наличие угрозы безопасности жизни и здоровью граждан.
Фонд капитального ремонта – это средства, предназначенные для финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Фонд капитального ремонта должен быть создан для каждого многоквартирного дома. Мы имеем право знать, какие работы будут проводиться, какие материалы будут использованы, стоимость работ и материалов… Нам же говорят: платите! Но за что – знать вам необязательно. Нас, таким образом, загоняют в программу капитального ремонта, заранее зная, что собственники получают субсидии, но если не оплатим квитанцию за капитальный ремонт и будет накапливаться долг, то субсидии не будут выплачены.
В обращении к собственникам Региональный фонд указывает, что будет производиться капитальный ремонт инженерных систем холодного водоснабжения, ремонт систем канализации и отведения, ремонт систем электро и систем теплоснабжения, но нет ремонта кровли! Выходит, 30 лет мы будем платить на ремонт фасада, водоотведение и водоснабжение. А крыши пусть текут, а на крышу, а на остальное когда?
Цитируем Градостроительный кодекс РФ в ред. от 18.07.2011 г. (ФЗ № 215): капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные, улучшающие показатели таких конструкций элементы, и (или) восстановление указанных элементов.
И самое главное – мы не выбирали на общедомовых собраниях этот фонд!
Обращаем внимание, что самый негативный момент в таком понудительном платеже – обязательное ежемесячное взимание денег (причем немалых) с собственников без каких-либо четко прописанных обязательств перед ними. Получается, что собственники помещений при непосредственном ими управлении должны перечислять плату «просто так», без подписанных ими договоров и взаимных обязательств. Вот вам и основа коррупции в ЖКХ (подп.«а» п. 1 ст. 1 Федерального закона от 25 декабря 2008 г. № 273-ФЗ «О противодействии коррупции»).
Договор можно считать заключенным только в том случае, если стороны согласовали все его существенные условия. Так сказано в ст. 432 Гражданского кодекса. Если хотя бы об одном из них стороны забудут, то соглашение, к которому они пришли, назвать договором будет нельзя. Все потому, что с точки зрения закона в такой ситуации ни прав, ни обязанностей у сторон не возникает. С нами никто не согласовывал условия договора, виды предполагаемых работ и т. д. Более того, нам не дали возможность выбора!
Следует отметить, что никто не может быть принужден к заключению договора, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Свобода договора – основной постулат гражданского права (п. 1 ст. 421 ГК РФ). В Жилищном кодексе (в том числе с учетом ожидаемых поправок) отсутствуют специальные указания на этот счет.
В порядке статьи 162 ГК РФ само по себе отсутствие в «договоре» подписи одной из сторон говорит о том, что по сути это не договор в том понятии, как это следует из гражданского закона…
Конституцией Российской Федерации от 12.12.1993 г., как главным источником национальной системы права, провозглашаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина, содержащиеся в главе 2, где определено: п. 1 ст. 35 – «Право частной собственности охраняется законом», п. 2 – «Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами».
Между тем ст. 57 Конституции РФ предписывает: «Каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы». Заметьте, и ничего более мы не обязаны платить!
На основании вышеизложенного, просим:
1. Прокурора Сахалинской области принять меры реагирования и проверить законность взимания средств только со стороны граждан без участи государства;
2. Депутатов Сахалинской области обратиться в Государственную думу РФ с законодательной инициативой в отношении имущества, в котором можно совершать любые действия, но «не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые интересы других лиц» (п. 2 ст. 209 ГК РФ). В связи с чем, привести в соответствие нормы Гражданского права и Конституции РФ, в том числе внести поправки в закон о капитальном ремонте.
